Simularea creditului ipotecar si strategia pentru a deveni mai repede proprietarul casei tale

Subiecte de interes Florin Mieila 19 Mar 2021 09:24

Simularea creditului ipotecar si strategia pentru a deveni mai repede proprietarul casei tale

Alegerea pe care fiecare om trebuie s-o faca, mai devreme sau mai tarziu in viata, dupa intrarea in campul muncii si castigul unui venit propriu, este de a avea o locuinta proprie. Desi numarul celor care locuiesc cu parintii pana la varste destul de inaintate este consistent, totusi, spatiul propriu de locuit este un pas important catre viata normala a unui adult, mai ales in cazul celor care doresc sa-si intemeieze o familie.

In acest caz, intervine o dilema de care se lovesc multi din cei aflati pe drumul catre a locui in propria casa: alegerea de a plati o chirie sau achizitia propriului apartament sau case. Atunci cand nu detii suma de bani pentru a cumpara o locuinta cu plata pe loc, intervine solutia creditului ipotecar, care, din punctul de vedere al platilor regulate pe care trebuie sa le faci lunar, seamana foarte mult cu plata chiriei pe un anumit numar de ani.

Iata de ce dilema intre chirie sau credit ipotecar poate fi destul de chinuitoare pentru o parte insemnata a populatiei aflate in cautarea unei locuinte proprii. Daca tii cont de statisticile care spun ca peste 90% dintre locuintele din Romania se afla in proprietate si doar un procent destul de mic dintre romani prefera sa stea cu chirie, devine evident faptul ca trendul general este catre achizitia apartamentului sau casei proprii.

Procentul proprietarilor din Romania il depaseste cu cel putin 20 de puncte procentuale pe acela al mediei din statele Uniunii Europene, devenind si mai clara, astfel, optiunea locala pentru achizitia unei locuinte, chiar si cu credit, in detrimentul locuirii cu chirie.

In acest articol vei afla cateva detalii despre creditul ipotecar care vor ajuta in luarea unor decizii avizate in ceea ce priveste viitoarea ta situatie locativa.


Cuprins:

1. Ce presupune creditarea contului?

Accesarea unui credit ipotecar poate parea, la prima vedere, o alegere neinspirata in comparatie cu o locuinta inchiriata, mai ales daca te afli intr-o etapa a vietii in care inca nu te-ai hotarat pe deplin cu privire la parcursul tau viitor in viata. Daca acesta este localitatea sau chiar tara in care vei dori sa locuiesti o buna parte din viata sau daca inca nu esti pe deplin multumit de locul de munca actual si esti inca in perioada de cautare a unor venituri mai mari sunt doar cativa dintre factorii care iti pot influenta decizia.

Instabilitatea de orice natura, mai ales cea financiara, nu face casa buna cu angajamentul de lunga durata si responsabilitatea pe care le impun accesarea unui credit ipotecar. De asemenea, daca nu ai decis cat de mare sau in ce zona sa se afle viitoarea ta locuinta, nu merita sa te apuci sa demarezi operatiunea de solicitare a creditului, deoarece se poate intampla sa nu fii multumit de alegerea facuta dupa.

Adevarata dilema apare atunci cand ai un venit stabil, esti multumit de zona in care vrei sa locuiesti si deja visezi la un loc numai al tau in acea parte a localitatii. Acum ai la indemana cele doua variante: chiria si achizitia prin credit ipotecar. Insa ce te faci daca cuantumul chiriei este sensibil egal cu rata pe care ar trebui s-o platesti in cazul unui astfel de imprumut? Cum sa iei cea mai buna decizie in privinta viitorului tau locativ?

Pentru a te ajuta sa iei o decizie iata cateva situatii in care poate fi recomandat sa apelezi la un imprumut in detrimentul unei chirii:

  • Egalitatea intre platile lunare (rate sau chirii)

Prima situatie in care poate fi mai avantajos sa apelezi la un credit ipotecar si sa renunti la ideea inchirierii este cea in care cuantumul chiriei este egal sau nesemnificativ mai mic decat rata unui imprumut. Devine, astfel, fezabil si mult mai avantajos sa apelezi la varianta celui din urma pentru a deveni proprietarul casei tale.

Nu trebuie să uiti ca returnarea unui credit ipotecar implica o suma de bani (impreuna cu dobanzile si comisioanele aferente) mult mai greu de returnat decat in cazul unui credit rapid online, de exemplu, unde ai o mai mare libertate de actiune, deoarece dobanzile pot fi ceva mai mici, iar sumele sunt plafonate.

De asemenea, trebuie sa stii ca accesarea unui credit ipotecar implica si plata unui avans care poate avea diverse valori in functie de programul de creditare ales si de conditiile impuse de banca si, de aceea, in acesta situatie, este util sa ai deja niste economii financiare pentru acest scop.

  • Planurile tale de viitor sunt stabile

Daca esti hotarat ca vei locui intr-o anumita zona si ai gasit deja avantaje multiple in a detine o locuinta in acea localitate, ori daca familia ta are nevoie de o stabilitate pe termen lung (asa cum este in cazul aparitiei copiilor) merita sa te gandesti la un credit ipotecar in detrimentul inchirierii.

Retine, totusi, ca este vorba de un angajament pe termen lung (minimum 15 sau 20 de ani, ori, in anumite situatii, chiar si 30 de ani, in functie de valoarea casei sau apartamentului) insa la finalul imprumutului, dupa ce ai returnat toate sumele, vei avea o proprietate numai a ta si a familiei.

  • Ai un venit stabil peste medie

A treia situatie in care este recomandat sa apelezi la un credit ipotecar pentru a avea propria locuinta in detrimentul inchirierii este aceea in care deja obtii un venit stabil peste medie. Daca salariul sau alte forme de remunerare iti permit sa acoperi cu usurinta plata ratelor lunare ale unui imprumut pentru casa, atunci nu mai este cazul sa eziti si sa alegi aceasta forma de achizitie. Pana la urma, va fi vorba si de o investitie sigura a unei parti din banii pe care ii castigi.


Ce inseamna, de fapt, un credit ipotecar?

Creditul ipotecar este acel tip de imprumut imobiliar prin care o persoana fizica sau juridica poate cumpara un imobil sau poate accesa doar serviciile necesare renovarii imobilului pe care il detine deja.

Creditul ipotecar face parte din categoria imprumuturilor cu garantie, iar in acest caz aceasta din urma este reprezentata chiar de imobilul pe care il achizitionezi. Insa lucrurile nu sunt rigide, deoarece poti garanta achizitia unei case, de exemplu, cu un alt imobil aflat in proprietatea ta.

Trebuie sa retii ca doar in cazul in care garantezi cu locuinta pe care o cumperi creditul poarta denumirea de ipotecar, deoarece acesta va fi grevat de o ipoteca, o insititutie de drept civil cu un lung istoric, provenind tocmai din dreptul roman si care semnifica, de fapt, un angajament ca tu vei achita capitalul imprumutat plus dobanzile si comisioanele aferente (de fapt costul creditului).

In aceasta situatie se poate afirma ca proprietatea nu este libera de sarcini, deoarece ipoteca va fi inscrisa in cartea funciara a imobilului in favoarea creditorului, respectiv pana la data rambursarii efective si integrale a creditului.

2. Simularea unui credit ipotecar si detaliile privind conditiile, avansul si dobanzile acestuia.

Inainte de a proceda la solicitarea unui credit ipotecar este recomandat sa faci o simulare pentru avea un tablou general al sumelor pe care va trebui sa le returnezi, a ratelor lunare, precum si a duratei de timp care va fi necesara pentru achitarea integrala.

Aceasta simulare o poti face fie la sediul bancii impreuna cu consultantii de credit, fie singur, online. Azi, majoritatea bancilor ofera pe site-urile proprii calculatoare sau simulatoare de credite pentru fiecare categorie de imprumut.

Practic, tot ce trebuie sa faci este sa cunosti valoarea proprietatii, suma pe care o vei putea da ca avans inca de la inceput si perioada pe care vrei sa se intinda creditul. In functie de aceste elemente, calculatorul online al bancii va estima si va afisa rezultate privind:

  • Dobanda si DAE;
  • Prima rata lunara;
  • Comisionul de analiza;
  • Un scadentar complet al creditului ipotecar unde vei vedea luna de luna sumele de plata.

2.1. Conditiile in care se poate obtine un credit ipotecar. Criterii de eligibilitate.

In general, conditiile care trebuie indeplinite pentru a accesa un credit ipotecar sunt ceva mai dure decat in cazul unui simplu credit fulger sau unui credit online urgent, pe care il poti accesa de regula doar cu un act de identitate si dovada unui cont sau venit minim lunar.

In cazul in care soliciti un credit pentru achizitia unei locuinte, banca iti va pune in fata anumite conditii pe care va trebui sa le bifezi pentru a indeplini criteriile de eligibilitate. Acestea pot diferi de la caz la caz si in functie de produsele bancare ale fiecarie institutii financiare, dar, in general, se incadreaza in urmatoarele cerinte:

  • Dovada detinerii unei sume de bani echivalanete cu cuantumul avansului solicitat de banca pentru acordarea imprumutului. Acesta este calculat procentual din valoarea creditului si limitele sale pot fluctua in functie de politica de creditare impusa de BNR sau de valuta in care se semneaza contractul.
  • Conditia de a avea un venit stabil este una esentiala in accesarea unui credit ipotecar. Bancile accepta pentru a te declara eligibil doar venituri certe, care prezinta un anumit grad de repetabilitate. Sunt preferate salariile si pensiile ce pot fi dovedite cu adeverinte sau cupoane corespunzatoare, dar pot fi acceptate si alte categorii de venituri constante.
  • Conditia de varsta pe care trebuie s-o indeplinesti nu este, asa cum ai putea crede, o cerinta ca la semnarea contractului sa ai un anumit numar de ani. Dimpotriva, aceasta cerinta se refera ca la finalizarea perioadei de creditare varsta ta sa nu depaseasca o anumita cifra, de regula de 65 de ani - pentru cei care solicita creditul ca salariati si maxim 70 de ani daca esti deja pensionat atunci cand faci solicitarea.
  • Sa indeplinesti scoringul bancii. Fiecare institutie financiara va urma o anumita procedura pentru realizarea unei evaluari, in cazul solcitarii de credit ipotecar. In cadrul acesteia, numita scoring, toate datele despre posibilitatile tale de rambursare vor fi evaluate in amanunt si vei primi un punctaj conform normelor si instructiunilor interne ale fiecarei banci.

Aceasta etapa este impusa deoarece creditorul isi asuma, de fapt, un risc prin acordarea unui credit unui debitor, iar acesta ar trebui sa fie cat mai bine acoperit. Prin studierea in avans a posibilitatilor certe de returnare a cuantumului imprumutat si a dobanzilor care constituie de fapt castigul din capital este eliminat cat mai mult riscul unei pierderi.

2.2. Actele necesare pentru dosarul creditului ipotecar

In ceea ce priveste actele necesare pentru un credit ipotecar setul de documente necesar pentru intocmirea dosarului complet contine:

  • Actul de identitate in original.
  • Un acord de la ANAF pentru verificarea veniturilor, prin care banca este imputernicita sa poata solicita si obtine informatii de la institutia nationala de administrare financiara privind cuantumul veniturilor pe care le realizeaza solicitantul unui credit ipotecar.
  • Un set de documente care sa indice valoarea de achizitie a imobilului pentru care se solicita creditul. In cazul apartamentelor noi se poate prezenta factura proforma emisa de constructor sau dezvoltator imobiliar.
  • Documentele de proprietate ale imobilului ipotecat. In acest caz se poate apela la biroul de cadastru din localitatea pe raza caruia se afla casa sau apartamentul si se poate solicita un extras de carte funciara, daca acesta este deja intabulat. In caz contrar, trebuie demarate operatiunile de cadastru si inscriere in cartea funciara anterior solicitarii creditului, fie de catre cel care vinde, fie, conform intelegerii, de catre cumparator.
  • Un raport al unui evaluator imobiliar agreat, autorizat ANEVAR asupra valorii de piata reale a imobiliului. Aceasta piesa este necesara bancii pentru evaluarea riscurilor de creditare.


3. Rambursarea anticipata si conditiile in care poti scapa mai repede de un credit ipotecar

Cu siguranta, dupa ce te-ai angajat la un credit ipotecar pe o perioada mare de timp, va interveni si dorinta de a scapa de acesta pentru a te vedea cat mai repede proprietarul casei sau apartamentului tau.

Atunci cand ai un credit ipotecar pe o perioada indelungata, de exemplu, pe 30 de ani, lupta pe care trebuie s-o dai nu este cu suma de bani lunara pe care trebuie s-o virezi bancii, ci cu timpul.

In acest caz va trebui sa tii cont de doua aspecte esentiale: pe de-o parte, rata pe care o ai de achitat lunar si pe de alta parte, debitul principal. Bancile vor inlcude dobanzile in cuantumul acestei rate intr-o masura mai mare la inceputul creditului, pentru a se asigura, desigur, ca vor obtine pretul capitalului imprumutat intr-un termen cat mai scurt. Principalul sau suma efectiv imprumutata va fi un procent mai mic din primele rate.

De exemplu, daca ai o rata de 250 de euro pentru un credit ipotecar, la inceputurile perioadei de rambursare, in primii ani, este posibil ca 200 de euro sa reprezinte dobanzile si restul de 50 de euro principalul.

In acest caz, strategia ta pentru rambursarea mai rapida a creditului ar fi sa soliciti bancii, in conditiile in care si veniturile tale permit o marja de manevra, sa achiti cat mai mult din debitul principal. Astfel, la achitarea ratei lunare din exemplul de mai sus, de 250 de euro, vei putea sa mai platesti 50 de euro, dar sa soliciti ca aceasta suma sa fie trecuta ca achitare debit principal. Iata ca ai platit deja 2 rate de debit principal. Pe masura ce cuantumul acestuia se va diminua, se vor diminua si dobanzile aferente din intreg scadentarul.

Asa ca, ori de cate ori crezi ca te poti dispensa fara probleme de unele sume de bani, poti merge la banca si cere sa achiti in mod expres acei bani in contul debitului principal. Astfel, vei reduce timpul prin „lichidarea” lunilor din scadentar si vei reusi, daca si veniturile tale te ajuta, sa scapi mult mai repede si mai usor de un credit ipotecar intins initial pe o durata mare de timp.


In concluzie, creditul ipotecar este o solutie la indemana celor care isi doresc sa detina propria locuinta, iar cu atentie, seriozitate, disciplina si cu unele strategii financiare inteligente, visul de a avea o casa numai a ta poate devin realitate intr-un timp mult mai scurt decat ai anticipat initial.


Surse foto:
  • Pexels.com



Ai nevoie de o suma de bani in regim de urgenta?
Whatsapp
Messenger